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——「3,000万円の特別控除」を最大活用するポイント

相続した実家が空き家のまま放置されている…。
そんなとき、多くの方に関係するのが 「空き家の3,000万円特別控除」 です。一定の要件を満たせば、空き家を売却する際の譲渡所得から最大3,000万円まで控除でき、税負担を大きく軽減できる可能性がある制度です。

ただし、適用要件は非常に細かく、誤解しやすいポイントも多いため、「使えると思ったのに使えなかった」とならないよう注意が必要です。

本記事では、制度の概要から具体的な対象条件、売却パターン別の要件、申告時の注意点まで、実務で押さえるべきポイントをまとめました。

■ 空き家の「3,000万円特別控除」とは？

相続によって取得した被相続人の自宅（旧耐震基準の戸建て）を売却する際、一定の条件を満たすと 譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度 です。

主な特徴は次のとおりです。

• 相続した空き家の売却に限定された制度
• 戸建てが対象（マンション等の区分所有は対象外）
• 譲渡所得から最大3,000万円控除
• 2024年以降の相続では、相続人が3名以上の場合、控除額が2,000万円となる場合もあり
• 期限は 2029年12月31日までの売却 が対象

制度としては強力ですが、対象要件が複雑なため 「要件を一つでも満たさないと適用不可」 となります。

■ 適用対象となる「空き家」の条件

この制度が使える不動産には、次の条件があります。

① 被相続人が死亡時点で住んでいた家

老人ホーム等に入所していた場合も、一定条件を満たせば対象。

② 昭和56年5月31日以前に建築された旧耐震の戸建て

マンションやアパート、区分所有は対象外。

③ 相続開始から売却まで、事業・貸付・他人の住居として使っていない

「完全に空き家」または「相続人自身の使用なし」である必要があります。

④ 家屋と敷地をセットで相続している

家屋だけ、または土地だけの相続では対象外。

■ 売却パターン別の要件

空き家特例は、売却方法によって要件が変わります。

● 家屋をそのまま売却する場合

• 旧耐震の家屋の場合は売却前に耐震改修が必要
• もしくは耐震改修済みであること

● 家屋を取り壊して「更地」で売却する場合

• 相続後は事業・貸付・居住に使わず空き家のままであること
• 取り壊し後は、更地を売却するまで同様に未使用であること

● 売却後に耐震改修や除却を行うパターン

2024年1月以降の売却では、
売却後〜翌年2月15日までに除却または耐震改修をすれば適用可能
という特例的な取扱いもあります。

（ただし、売却契約書に一定の記載が必要になるため、事前確認が必須です）

■ 必ず守るべき「期限」

この特例には二つの期限があります。

① 売却期限

2029（令和11）年12月31日までの売却

② 相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却

相続から約3年以内が実質的な猶予期間です。

■ 申告に必要な書類と注意点

空き家特例を使う場合、たとえ税額が 0円でも確定申告は必須 です。

主な必要書類は次のとおりです。

• 被相続人居住用家屋等確認書（自治体が発行）
• 登記事項証明書
• 耐震改修証明書 または 除却証明書
• 売買契約書
• 相続関係書類（戸籍、遺産分割協議書など）

この「確認書」は発行に時間がかかるため、最低でも1〜2か月の余裕を見ておくと安全です。

■ 空き家特例で特に注意すべき “落とし穴”

以下は、実務でよく起きるミスです。

● 家屋を取り壊す前に駐車場として貸した

→ その瞬間に特例が使えなくなります。

● 空き家に相続人が一時的に住んでしまった

→ 「居住の事実」が生じるため対象外に。

● 家屋ではなく土地だけ相続していた

→ この制度では不可。

● 相続人が3名以上で控除額が変わるのに気付かなかった

→ 2024年以降の相続は要チェック。

● 契約日ではなく「引渡し日」が年を跨いで適用外に

→ 期限管理が非常に重要。

■ 特例の利用が特に有効なケース

• 古い実家を相続したが住む予定がない
• 売却益が大きく出そう
• 相続人が複数で、現金での分配方法を取りたい
• 空き家対策の行政手続も同時に進めたい

譲渡所得税は「売却益×約20％」が基本です。
例えば2,000万円の利益が出ると税金は約400万円。
ここに特例を使えば 税額がほぼゼロ になるケースもあります。

■ まとめ

空き家の3,000万円特別控除は、相続した空き家を売却する際の強力な節税制度です。しかし、要件が非常に細かいため、売却前の段階での確認が極めて重要 です。

特に注意すべきは、

• 相続から売却までの使用状況
• 建物の構造（旧耐震）
• 売却方法（家屋付き／更地／耐震改修）
• 必要書類の準備と期限
• 相続人の人数による控除額の違い

これらを誤ると適用できなくなるため、必ず事前チェックを行い、早めに税理士や不動産専門家へ相談することをおすすめします。