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~前編~ タワマン節税規制で何が変わる?改正後の影響と対策を税理士が解説!

~前編~ タワマン節税規制で何が変わる?改正後の影響と対策を税理士が解説!

2024.05.15

相続・事業承継

2024年1月から税制改正によって『タワマン節税』が規制されることになりました。この改正はタワマン以外のマンションも対象となるため、相続税対策にも影響があります。
今回は、タワマン節税の仕組み、改正の背景と概要、影響と対策などについて解説します。

『タワマン節税』とは?なぜ改正されることになったか

タワマンとは、一般的にタワーマンションと呼ばれている高層マンションの略称ですが、その特徴として、戸建て住宅と比べて一つの土地に非常に多くの住戸数を有している、(一つの住戸に対する土地面積が非常に少ないため土地の評価が低い)高層階ほど市場価値が相対的に高いといったことがあげられます。

これまでは、この特徴によって、タワマンの相続税評価額(相続税の対象となる財産の評価額)を、実勢価格よりもかなり低く抑えることが可能でした。

土地の評価額の計算には所有面積が用いられますが、タワマンは土地が高度利用されているため、住戸数が増えるほど、1戸当たりの土地の持分は小さくなり、按分の評価額も低くなります。

建物(マンション1室)についても、原則として建物全体の評価額に対する占有面積の割合で計算されます。

占有面積が同じであればどの階の部屋でも評価額は同じになりますが、実勢価格は建物の総階数や部屋の所在階なども考慮されて、高層階ほど高くなる傾向にあります。

これらが要因となって、タワマンの相続税評価額は、実勢価格と大きく乖離する傾向がありました。

国税庁の報道発表資料によると、2018年の実勢価格と評価額の乖離率は、戸建て住宅の平均1.66倍に対し、マンションは平均2.34倍です。

こうした実勢価格と評価額の差を利用して大きな節税効果を得る手法が『タワマン節税』と呼ばれ、その過度な節税の実態が問題になっていました。

今回の改正では、実勢価格と相続税評価額との乖離を縮めることを目的に、タワマンに限らず、マンションの相続税評価額の算定方法が変更されることになりました。

これにより、マンションと戸建て住宅との格差も是正されることになります。

※後編は2024年5月22日公開予定です。

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